Le prix immobilier à Marrakech reste l’un des sujets les plus recherchés par les investisseurs et acquéreurs en quête d’opportunités dans la ville ocre. Avec ses quartiers emblématiques comme Guéliz, l’Hivernage ou encore la Palmeraie, Marrakech propose une offre variée qui séduit aussi bien les résidents marocains que les étrangers.
En 2025, les tendances confirment une stabilisation globale des prix, avec des écarts significatifs selon les zones et le type de biens. Comprendre l’évolution du marché est donc essentiel pour réussir son projet immobilier.

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Évolution du prix immobilier à Marrakech en 2025

Les tendances du marché depuis 2020

Depuis 2020, le prix immobilier à Marrakech a connu des fluctuations marquées par le contexte économique international et la reprise progressive du tourisme. Après une légère baisse en 2020 et 2021 liée à la crise sanitaire, les prix ont repris une tendance haussière à partir de 2022. Cette progression s’explique par le retour massif des investisseurs étrangers, mais aussi par une demande locale croissante pour les résidences principales.
En moyenne, le prix au m² s’établit aujourd’hui autour de 12 000 à 14 000 MAD pour les appartements, tandis que les villas peuvent atteindre 25 000 MAD/m² dans les quartiers les plus prisés.

Comparaison avec d’autres grandes villes marocaines

Comparé à Casablanca et Rabat, le prix immobilier à Marrakech reste globalement plus attractif, surtout pour les appartements. À Casablanca, l’immobilier atteint en moyenne 16 000 MAD/m², alors qu’à Rabat, certains quartiers dépassent les 18 000 MAD/m².
Marrakech, de son côté, se distingue par une diversité de gammes : des appartements modernes dans Guéliz accessibles dès 10 000 MAD/m², jusqu’aux villas haut de gamme de la Palmeraie qui peuvent dépasser les 30 000 MAD/m². Cette flexibilité en fait une destination idéale pour les investisseurs en quête d’un bon rapport qualité-prix.

Prévisions pour les prochaines années

Les experts anticipent une stabilisation progressive du prix immobilier à Marrakech entre 2025 et 2027, avec une hausse annuelle estimée entre 2 et 4 %. Plusieurs facteurs soutiennent cette projection :

• le développement des infrastructures routières et aéroportuaires,

• l’essor des résidences golfiques et projets haut de gamme,

• l’attractivité touristique qui continue de stimuler la demande locative.

Pour les investisseurs, Marrakech offre donc une perspective de valorisation solide à moyen terme, en particulier dans les zones en expansion comme Targa ou Sidi Ghanem.

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rix immobilier à Marrakech selon les quartiers

Quartiers centraux (Guéliz, Hivernage)

Les quartiers centraux comme Guéliz et l’Hivernage concentrent une grande partie de la demande. Guéliz attire principalement les jeunes actifs et les investisseurs locatifs grâce à ses appartements modernes et bien desservis. Les prix varient entre 11 000 et 15 000 MAD/m² selon les résidences et les finitions.
L’Hivernage, plus prestigieux et proche des hôtels de luxe, se situe dans une fourchette supérieure avec un prix moyen avoisinant 18 000 MAD/m² pour les appartements haut de gamme.

Zones résidentielles haut de gamme (Palmeraie, Amelkis)

La Palmeraie et Amelkis sont réputées pour leurs villas de prestige, entourées de vastes jardins et souvent adossées à des parcours de golf. Dans ces zones, le prix immobilier à Marrakech atteint ses sommets. Comptez en moyenne entre 20 000 et 30 000 MAD/m², certains biens exceptionnels dépassant même les 35 000 MAD/m².
Ces quartiers ciblent une clientèle haut de gamme, souvent internationale, qui recherche à la fois exclusivité et confort.

Nouveaux pôles immobiliers (Targa, Sidi Ghanem)

Depuis quelques années, les zones comme Targa et Sidi Ghanem gagnent en popularité. Plus abordables, elles proposent des prix oscillant entre 8 000 et 11 000 MAD/m² pour les appartements et 14 000 à 18 000 MAD/m² pour les villas.
Ces quartiers en plein développement attirent les familles marocaines et les investisseurs souhaitant profiter d’un rapport qualité-prix attractif, avec un potentiel de valorisation intéressant à moyen terme.

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Facteurs influençant le prix immobilier à Marrakech

Localisation et accessibilité

La localisation reste le premier critère déterminant du prix immobilier à Marrakech. Les biens proches du centre-ville, des commerces et des zones touristiques affichent des prix plus élevés que ceux situés en périphérie. De plus, la proximité des axes routiers, de l’aéroport ou des écoles internationales influence directement la valeur d’un bien.

Type de bien (appartement, villa, golfique)

Le type de bien impacte fortement le prix.

• Les appartements en résidence sécurisée sont généralement plus accessibles, avec des prix démarrant autour de 9 000 MAD/m².

• Les villas indépendantes, surtout lorsqu’elles bénéficient d’un grand terrain, atteignent facilement 20 000 MAD/m².

• Les biens golfiques, situés au sein de complexes prestigieux, sont souvent positionnés sur le haut du marché avec des tarifs allant de 18 000 à 30 000 MAD/m².

Équipements et finitions

Les prestations d’un bien jouent également un rôle clé. Une villa avec piscine privée, cuisine équipée haut de gamme et matériaux nobles verra son prix fortement majoré par rapport à un bien plus standard. Dans les appartements, la présence d’un grand jardin ou d’une terrasse panoramique peut augmenter le prix de 10 à 15 %.

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Comment réussir son achat au meilleur prix immobilier à Marrakech

Bien analyser le marché et les tendances récentes

Pour obtenir le meilleur prix immobilier à Marrakech, il est essentiel de se baser sur une analyse rigoureuse du marché. Cela implique de suivre l’évolution des prix au m² par quartier, de comparer les statistiques des années précédentes et de prendre en compte la dynamique touristique. Un acheteur bien informé pourra mieux identifier les opportunités et anticiper les hausses à venir.

Comparer les biens selon leur emplacement et leur type

L’une des clés d’un bon investissement est la comparaison des biens. Un appartement en plein Guéliz peut coûter le double d’un bien similaire à Targa. De même, une villa dans la Palmeraie sera valorisée bien au-delà d’une maison de taille équivalente située en périphérie. Évaluer chaque bien en fonction de sa localisation, de sa surface et de ses prestations permet de déterminer si le prix demandé est justifié.

Négocier efficacement pour obtenir le meilleur prix

La négociation reste une étape incontournable dans l’achat immobilier à Marrakech. De nombreux vendeurs laissent une marge de discussion, surtout si le bien est sur le marché depuis plusieurs mois. Une préparation solide (analyse des prix du quartier, état du bien, comparaison avec des annonces similaires) renforce la capacité de l’acheteur à obtenir une réduction significative, parfois entre 5 et 10 % du prix affiché.

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FAQ – Prix immobilier à Marrakech (2026)

Quel est le prix au m² moyen pour un appartement à Marrakech ?

En 2025, le prix immobilier à Marrakech pour un appartement varie généralement entre 10 000 et 15 000 MAD/m², selon le quartier et le standing de la résidence. Les zones centrales comme Guéliz et Hivernage sont plus onéreuses que les quartiers périphériques en développement.

Combien coûte une villa de prestige dans les quartiers haut de gamme ?

Une villa de luxe située dans la Palmeraie ou à Amelkis peut atteindre un prix compris entre 20 000 et 35 000 MAD/m², selon la surface, les équipements et la vue. Certaines propriétés exceptionnelles dépassent largement ces fourchettes, notamment si elles disposent d’un vaste terrain.

Quels facteurs influencent le prix immobilier à Marrakech ?

Le prix dépend principalement de la localisation, du type de bien (appartement, villa, golfique) et des prestations offertes (jardin, piscine, sécurité, matériaux haut de gamme). L’accessibilité et la proximité des commodités (écoles, commerces, aéroport) jouent également un rôle clé.

Comment évaluer un bien immobilier avant achat ?

Pour bien évaluer un bien, il faut comparer son prix au m² avec les biens similaires dans le même quartier, vérifier son état général, la qualité des finitions et s’informer sur les projets de développement environnants. Faire appel à un expert indépendant peut aussi sécuriser l’achat.

Est-ce le bon moment pour investir à Marrakech ?

Oui, 2025 est considéré comme une période favorable. Le marché connaît une stabilisation progressive et les perspectives de croissance restent solides grâce au dynamisme touristique et aux nouveaux projets résidentiels. Les prix devraient augmenter doucement dans les années à venir.

Quels sont les frais annexes lors d’un achat immobilier à Marrakech ?

En plus du prix d’achat, il faut prévoir :

• Les frais de notaire (environ 1,5 à 2 %)

• Les droits d’enregistrement (4 %)

• Les frais de conservation foncière (1 %)
  Ces frais annexes représentent environ 6 à 7 % du prix du bien.

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Conclusion et perspectives du marché immobilier à Marrakech

Le prix immobilier à Marrakech en 2025 reflète un marché en pleine maturité, où l’offre s’adapte progressivement à une demande diversifiée. Que vous envisagiez d’acheter un appartement moderne en centre-ville, une villa de prestige dans la Palmeraie ou un bien golfique haut de gamme, Marrakech offre des opportunités variées et compétitives par rapport à d’autres grandes villes marocaines.

La tendance actuelle laisse présager une stabilisation suivie d’une hausse progressive des prix dans les prochaines années, portée par le dynamisme touristique, l’essor des infrastructures et la forte attractivité internationale de la ville. Pour réussir son investissement, il est crucial de bien analyser le marché, comparer les quartiers et négocier efficacement.

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