Le marché immobilier Maroc connaît une dynamique particulière en 2026, portée par l’attractivité de ses grandes villes et notamment de Marrakech. Cette cité impériale, à la croisée des cultures et des investissements, attire autant les résidents locaux que les investisseurs étrangers séduits par son cadre de vie unique et ses opportunités de rendement.

Au-delà de son rayonnement touristique, Marrakech est devenue un véritable pôle d’investissement immobilier, où les biens se diversifient : appartements modernes à Guéliz, riads traditionnels dans la Médina ou encore villas luxueuses en bordure des golfs prestigieux.

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Introduction au marché immobilier Maroc

Contexte économique et attractivité du Maroc

Le Maroc bénéficie d’une stabilité économique et politique qui en fait une destination prisée par les investisseurs. La croissance du PIB, l’essor des infrastructures (TGV, aéroports, zones franches) et les réformes juridiques ont contribué à renforcer la sécurité des transactions immobilières.

Pourquoi Marrakech attire les investisseurs

Marrakech combine une forte demande touristique avec un attrait résidentiel croissant. La ville propose des rendements locatifs intéressants, notamment grâce à la location saisonnière. Sa proximité avec l’Europe, à seulement quelques heures de vol, en fait une destination idéale pour les acheteurs étrangers cherchant un pied-à-terre ensoleillé.

Évolution des prix au niveau national

En 2025, le marché immobilier Maroc affiche une relative stabilité des prix, avec quelques hausses localisées à Marrakech, Casablanca et Rabat. Selon les zones, le prix du m² peut varier de 8 000 MAD à plus de 20 000 MAD dans les quartiers haut de gamme. Marrakech se distingue par un large éventail d’offres, permettant à la fois des investissements accessibles et des acquisitions de prestige.

Tendances actuelles du marché immobilier Maroc

Prix moyens au m² dans les grandes villes

En 2026, les prix du marché immobilier  Maroc varient fortement d’une ville à l’autre. Casablanca, capitale économique, reste la plus chère avec des prix moyens oscillant entre 13 000 et 20 000 MAD/m² dans les quartiers centraux. Rabat suit une tendance similaire, notamment dans l’Agdal et Souissi.

À Marrakech, les prix sont plus diversifiés :

• Guéliz / Hivernage : entre 11 000 et 17 000 MAD/m², selon les prestations.

• Médina : de 8 000 à 12 000 MAD/m² pour des riads nécessitant souvent une rénovation.

• Palmeraie / Golfs : de 15 000 à plus de 25 000 MAD/m² pour des villas haut de gamme.

👉 Ce positionnement fait de Marrakech un marché accessible comparé à Casablanca, tout en offrant de belles perspectives de plus-value.

Spécificités de Marrakech face à Casablanca et Rabat

Contrairement à Casablanca, dominée par le résidentiel urbain et le bureau, et à Rabat, orientée vers les familles et la fonction publique, Marrakech se distingue par son double marché :

• Résidentiel : pour les familles locales et marocains résidant à l’étranger (MRE).

• Touristique et locatif : pour les investisseurs misant sur la location saisonnière via des riads, appartements ou villas.

La diversité de l’offre permet aux acheteurs de trouver aussi bien des biens de prestige que des opportunités pour un investissement locatif moyen budget.

Prévisions pour 2026

Les experts s’accordent sur une stabilité des prix avec une légère hausse dans les zones premium de Marrakech comme l’Hivernage et la Palmeraie. La demande reste soutenue par :

• Les MRE investissant massivement dans l’immobilier marocain.

• Les étrangers séduits par la fiscalité avantageuse.

• Le développement des infrastructures touristiques et golfiques.

Selon les derniers indicateurs publiés par Bank Al-Maghrib, les prix de l’immobilier au Maroc montrent une stabilité globale, avec des variations locales marquées dans des villes comme Casablanca, Rabat et Marrakech. Ces données confirment la solidité du marché tout en mettant en évidence l’attractivité particulière de Marrakech en 2025.

Marché immobilier à Marrakech : zoom sur les quartiers stratégiques

Guéliz et Hivernage – modernité et vie urbaine

Guéliz, le quartier moderne de Marrakech, séduit par ses immeubles récents, ses commerces et son ambiance citadine. Les prix y sont relativement accessibles pour les appartements modernes, offrant un bon compromis entre confort et investissement locatif.
L’Hivernage, quant à lui, se distingue par ses résidences haut de gamme, ses hôtels de luxe et ses avenues arborées. C’est l’un des secteurs les plus prestigieux de Marrakech, avec des biens pouvant dépasser les 20 000 MAD/m².

Médina et riads traditionnels

La Médina reste le cœur historique de Marrakech. Ses ruelles pittoresques et ses riads à l’architecture traditionnelle attirent une clientèle amoureuse de l’authenticité marocaine. Cependant, investir dans ce secteur implique souvent des travaux de rénovation et une bonne connaissance des règles locales.
Les prix varient en fonction de la taille et de l’état du riad, mais restent attractifs pour ceux qui souhaitent se lancer dans le marché locatif touristique.

Palmeraie et golfs – luxe et exclusivité

La Palmeraie est un véritable écrin de verdure, abritant de somptueuses villas et complexes résidentiels sécurisés. Les biens ici s’adressent principalement à une clientèle haut de gamme en quête de tranquillité et de prestige.
Les quartiers attenants aux golfs, comme Prestigia et Noria Golf, sont également très prisés. Ils allient infrastructures modernes, sécurité et cadre de vie exceptionnel, tout en offrant un rendement locatif intéressant auprès des amateurs de golf et touristes internationaux.

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Investir dans l’immobilier à Marrakech : atouts et précautions

Types de biens disponibles à Marrakech

Le marché immobilier à Marrakech offre une grande variété de biens :

• Appartements modernes dans des résidences sécurisées, souvent avec piscine et jardin.

• Villas familiales situées dans des quartiers résidentiels calmes.

• Riads traditionnels au cœur de la Médina, recherchés pour la location touristique.

• Biens golfiques à proximité des parcours de prestige comme Noria ou Prestigia.

Cette diversité permet d’adapter son investissement selon ses objectifs : rendement locatif, résidence secondaire ou achat patrimonial.

Fiscalité et frais d’acquisition au Maroc

Acheter un bien immobilier à Marrakech implique de prévoir plusieurs frais :

• Droits d’enregistrement : environ 4% du prix d’achat.

• Frais notariaux : variables, mais généralement autour de 1%.

• Taxe sur les profits immobiliers en cas de revente (calculée sur la plus-value).

La fiscalité reste attractive, notamment pour les étrangers, ce qui renforce l’intérêt d’investir à Marrakech.

Conseils pour sécuriser son investissement

Avant toute acquisition, il est essentiel de vérifier :

• La titularité foncière (titre foncier en règle).

• Les éventuelles charges de copropriété et frais annexes.

• L’accompagnement par un notaire et une agence immobilière spécialisée pour éviter les litiges.

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FAQs – Marché immobilier Maroc-marrakech 2026

1. Quels sont les prix au m² dans les quartiers phares de Marrakech (Guéliz, Hivernage, Médina, Palmeraie) ?

En 2025, les prix varient fortement selon les quartiers :

• Guéliz : entre 11 000 et 14 000 MAD/m² pour des appartements modernes.

• Hivernage : entre 15 000 et 20 000 MAD/m² pour des résidences haut de gamme.

• Médina : entre 8 000 et 12 000 MAD/m² pour des riads à rénover.

• Palmeraie : à partir de 15 000 MAD/m², pouvant dépasser 25 000 MAD/m² pour des villas de luxe.

2. Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier à Marrakech ?

L’achat se déroule en plusieurs phases :

1. Vérification du titre foncier du bien.

2. Signature d’un compromis de vente chez le notaire.

3. Paiement des droits d’enregistrement et frais notariaux.

4. Enregistrement définitif auprès des services de la conservation foncière.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par une agence spécialisée pour sécuriser toutes les démarches.

3. Quels types de biens immobiliers rechercher à Marrakech ?

Les plus recherchés sont :

• Appartements dans les résidences modernes (Guéliz, Hivernage).

• Riads traditionnels dans la Médina pour la location touristique.

• Villas en périphérie et dans les zones résidentielles (Targa, Prestigia, Palmeraie).

• Biens golfiques pour un cadre haut de gamme et sécurisé.

4. Quelles fiscalités et frais prévoir pour un achat immobilier à Marrakech ?

L’acheteur doit prévoir :

• Droits d’enregistrement : environ 4 % du prix d’achat.

• Frais notariaux : entre 1 et 1,5 %.

• Taxe annuelle sur les propriétés bâties (TPB).

• Taxe sur les profits immobiliers en cas de revente.

La fiscalité reste avantageuse par rapport à d’autres pays méditerranéens.

5. Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Marrakech ?

Oui, la législation marocaine autorise les étrangers à acheter librement des biens immobiliers à Marrakech, à condition que le bien soit titré. Seule exception : les terrains agricoles, qui nécessitent une autorisation spéciale.

6. Quels quartiers ou zones à privilégier pour investir à Marrakech en 2026 ?

Les zones les plus attractives pour un investissement sont :

• Guéliz et Hivernage pour les appartements modernes et la location longue durée.

• Médina pour les riads destinés à la location touristique.

• Palmeraie et Prestigia Golf pour les villas haut de gamme avec potentiel de plus-value.

Pourquoi choisir Patrimoine Properties pour votre achat immobilier

Expertise locale et accompagnement personnalisé

Acheter un bien immobilier à Marrakech demande une parfaite connaissance du marché et des quartiers. Chez Patrimoine Properties, nous vous guidons à chaque étape, de la sélection des biens jusqu’à la signature chez le notaire. Notre équipe, basée sur place, assure un accompagnement adapté aux besoins des familles, des investisseurs et des acquéreurs étrangers.

Sécurité juridique et transparence

La sécurité est au cœur de chaque transaction. Tous les biens proposés disposent d’un titre foncier en règle, garantissant une acquisition sans risque. Nous collaborons avec des notaires et partenaires locaux de confiance afin d’assurer une transparence totale sur les frais, les contrats et les délais.

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Conclusion : Marrakech, un marché immobilier plein de potentiel

Le marché immobilier Maroc, et en particulier celui de Marrakech, s’impose en 2025 comme l’un des plus dynamiques et attractifs de la région. Entre prix compétitifs, diversité des biens et perspectives de valorisation, Marrakech attire aussi bien les familles marocaines que les investisseurs internationaux.

Que vous recherchiez un appartement moderne, une villa familiale ou un bien golfique de prestige, la ville rouge offre des opportunités uniques pour allier plaisir et rentabilité.

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